תוכנית המתאר הארצית מס' 38 אושרה על-ידי ממשלת ישראל ב-14.4.2005. בשנים הראשונות היישום של תמ"א 38 בשטח נתקל בקשיים רבים, אולם לאחר מקצה שיפורים והוספת זכויות לדיירים בבניינים הישנים שמעוניינים לשדרג את הנכס, החלו לצוץ עוד ועוד פרויקטים כאלה, בעיקר בערי גוש דן. בעשור השלישי של המאה ה-21 כבר ניתן לראות בכמעט כל עיר בינונית או גדולה בארץ פרויקטי התחדשות עירונית על בסיס תוכנית המתאר הארצית, וישראלים רבים כבר נהנים משיפור של ממש באיכות החיים. המפתח העיקרי למיצוי היתרונות של תמ"א 38 הוא בחירה מושכלת של יזם, ובעמוד זה תמצאו טיפים שיעזרו לכם לבחור נכון.
מציאת פתרונות ולא עימותים
הדרך למימוש תמ"א 38, בין אם במתכונת של הוספת קומות ובין אם דרך פינוי הבניין הקיים ובניית אחד חדש לגמרי במקומו, כוללת לא מעט מכשולים אפשריים. יזם שבוחר להתעמת, למשל מול דיירים סרבנים או מול גופי תכנון ורישוי, עשוי לנצח בעימות – אבל המחיר יהיה תמיד עיכוב משמעותי ביישום התוכניות. לעומת זאת יזם שאמון על מציאת פתרונות מוביל להשלמת העבודות תוך זמן קצר ככל האפשר.
התייחסות לסביבה
קריטריון נוסף לבחינת יזמים המציעים את עצמם למימוש זכויות הניתנות על בסיס תמ"א 38 הוא התייחסותם לסביבה. הפרויקטים המצליחים ביותר הם אלה שלא מהווים נטע זר, אלא משתלבים היטב בשכונה. בנוסף, אחריות סביבתית, כלומר בנייה תוך מינימום מפגעי רעש וזיהום, מעידה על יכולות גבוהות ומחויבות לאיכות. עוד מרכיב של ההתייחסות לסביבה הוא טיפוח המרחבים הפתוחים בפרויקט וסביבו, וגם שילוב בין מגורים, מסחר, בילוי ואפילו מוסדות רלוונטיים (למשל גני ילדים) תורם רבות לנחת של הדיירים מהדירות המשודרגות שלהם.
חוסן כלכלי
מימוש פרויקט תמ"א 38 כרוך מן הסתם בהשקעה כספית עצומה. הבנקים לא תמיד ששים להשתתף במימון, וממילא הם גם מוגבלים ע"י בנק ישראל מבחינת שיעור האשראי למיזמי התחדשות עירונית. על-מנת שתוכלו לצאת לדרך בראש שקט באמת, חשוב לוודא מראש שליזם יש את היכולת הכלכלית לעמוד בכל ההתחייבויות שלו. כמו כן חובה לבדוק בקפידה, רצוי בעזרת אנשי מקצוע, את טיב הביטחונות הניתנים לדיירים. קבוצת רפאל כבר השלימה בהצלחה פרויקטי תמ"א 38 בגוש דן וזכתה לשבחים רבים מהדיירים בכל מקום.
